부동산 경매 처음공부

 

부동산 경매 처음공부

부동산 경매는 실전이다! 대한민국 최고 배터랑 설춘환 교수의 한 권으로 끝내는 부동산 경매의 모든 것! 경매는 이론과 실전을 따로 분리할 수 없다. 이론에만 집착하거나 실전만 강조해서는 경매라는 시장에서 승리하기 어렵다. 다시 말해 이론과 실전이 잘 어우러질 때 성공할 수 있는 재테크 분야라는 것이다. 많은 사람의 이러한 고민을 한 번에 해결해 줄 책이 바로 《부동산 경매 처음공부》이다. 저자 설춘환 교수는 부동산 경매 직접 투자 24년, 강의 경력 20년으로 대한민국 경매 수업 최고의 원탑이다. 경매를 공부하는 사람이 ‘진짜’ 궁금해하는 이론과 풍부한 사례만 쏙쏙 뽑아 책에 담았다. 게다가 권리분석부터 임장, 대출과 명도, 세금까지 전체를 다루어 《부동산 경매 처음공부》 한 권으로 경매를 마스터할 수 있다. 또한 책 말미에는 부동산 경매정보 사이트 ‘부동산태인’의 15일 전국 경매정보서비스를 무료로 이용할 수 있는 쿠폰을 넣었다. 이를 이용해 직접 경매 물건을 찾아보고 실전 감각을 쌓을 수 있다.

저자

설춘환

출판

이레미디어

출판일

2019.01.15

 

 

1장

경매 물건의 지역분석과 물건분석

 

 

 

물건분석

 

 

1. 단지크기

 

단지크기가 클수록

관리비가 적어지고 인프라가 커진다.

 

 

2. 브랜드

 

1군 건설사 : 자이,레미안,힐스테이트,아이파크

 

 

3. 층과 향

 

로열 층은 중간층 (약 10%의 가격차이)

 

남향과 동향의 가격차이는 3~5%

남향과 서향의 가격차이는 5~8%

 

 

지역분석

 

 

1. 교통

 

-> 역세권(=  도보 15분거리,  500M)

 

-> 버스노선이 많고, 배차 시간이 적어야함

 

-> GTX나 BRT

 

-> 전투비행장이나 여객공항은 비선호

 

 

2. 교육

 

 

-> 초등학교

 

-> 중학교와 고등학교는 평준화지역

 

-> 학원가 = 대치동,목동,중계동,반포동

 

 

3. 일자리와 인프라 등

 

 

-> 대형마트와 공원, 산책로

 

-> 주변에 대형 일자리

 

 

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2장

경매절차와 임대차보호법

 

 

 

경매절차

 

 

 

경매의 소멸주의

 

낙찰 후 낙찰자가 잔금을 전부 납부하면

말소기준권리보다 뒤의 등기상의 하자는 모두 소멸.

 

 

경매의 인수주의

 

소멸주의와 반대로 말소기준권리보다 앞서 

등기된 모든 것들은 낙찰자가 인수하게 된다.

 

ex) 배당요구를 하지 않은 전세권, 적법한 유치권

 

 

경매의 잉여주의

 

경매를 신청한 채권자가 1원이라도 배당을 받야야 한다.

 

 

임대차 보호법

 

임차인은 점유와 전입신고를 통해

'대항력'을 얻는다.

 

임차인은 확장일자를 받으면

'우선변제권'이 생긴다.

 

상가임차인의 우선변제권은

보증금과 월세를 감안한 환산보증금이 

그 지역 기준 한도내에 있어야만 발생한다.

▼

환산보증금 -> 보증금 + 월세 X 100

임대차 보호법 -> '10년 계약갱신권'

 

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3장

 

권리분석

 

 

 

부동산 등기부 

 

표제부와 갑구 => 소유권에 대한 사항

 

을구 => 근저당권이 설정, '말소기준권리'

 

유치권

 

제 3자가 법원에 신고하면

대출을 거의 받지못함.

 

유치권 확률이 높은 공사대금청구권은

신축공사를 하다 부도난 공사장의 공사대금

 

대기권 미등기

 

대기권 없음 => 토지 지분에 대한 소유권 X

 

즉, 토지 소유자에게 토지 사용료를 지불하거나

건물을 철거당할 수 있음.

 

 

부동산 세금

 

∨ 취득세 = 낙찰가 X 취득세율

 

∨ 제산세 = 시가표준액 x 공정시장가액비율

 

∨ 양도세 = 양도차액이 있을때 납부하는 세금